从万å®è·¯å•†æ ‡è¯„估案例谈å“牌价值评估(之三)
å››ã€å…¬å¸å•†å·è¯„ä¼°æ€è·¯ä¸Žå®žä¾‹ï¼ˆæœ¬æ–‡ä¸ä½œè¯¦ç»†è®¨è®ºï¼‰
《金èžä¸–界》对公å¸å•†å·è¯„估采用了TLA的方法,其ç†è®ºåŸºç¡€æ˜¯è¡¡é‡ä¸€ä¸ªå…¬å¸å•†å·ä»·å€¼çš„æœ€å¥½å°ºåº¦å°±æ˜¯åœ¨çŽ°å®žç”Ÿæ´»ä¸å…¶ä»–å½“äº‹äººä¸ºä½¿ç”¨è¯¥å•†å·æ‰€æ„¿æ„支付的租金(特许æƒä½¿ç”¨è´¹ç‰ï¼‰ã€‚TLAå…¬å¸å»ºç«‹äº†ä¸€ä¸ªå¤§åž‹æ•°æ®åº“ï¼ŒåŒ…å«æ¶‰åŠå‡ 乎所有消费å“çš„5000多ç§ç‰¹è®¸ç»è¥åè®®ï¼Œå¹¶ä»¥è¿™äº›å…·æœ‰å¯æ¯”性的许å¯å议为基础进行评估。
TLA评估æ€è·¯ä¸»è¦ä»æ˜¯æ”¶ç›ŠçŽ°å€¼æ³•ï¼Œé¦–å…ˆæ ¹æ®åˆ©æ¶¦ã€æ¶ˆè´¹è€…认å¯åº¦ã€äº§å“æ‰©å¼ èƒ½åŠ›ã€å¸‚场份é¢å¢žé•¿çއã€è½¬äº§å…¶ä»–产å“的能力ç‰20ç§å› ç´ ç¡®å®šå•†å·å¼ºåº¦ï¼ˆBrand’s Strength),将公å¸åˆ†ä¸ºä¸€è‡³äº”级,以五级为最高,强度值越大,公å¸å¯èƒ½èŽ·å¾—çš„ç‰¹è®¸æƒè´¹çŽ‡å°±è¶Šé«˜ã€‚ç‰¹è®¸æƒè´¹çŽ‡åœ¨ä¸åŒè¡Œä¸šå·®åˆ«å¾ˆå¤§ï¼Œåœ¨æŸäº›é£Ÿå“行业å¯èƒ½ä½Žè¾¾0.25%,而在ç 宿ˆ–化妆å“ç‰é«˜åˆ©æ¶¦è¡Œä¸šä¸å¯èƒ½é«˜è¾¾15%。然åŽç¡®å®šå…¬å¸å•†å·çš„æœ‰æ•ˆå¯¿å‘½ã€é¢„æœŸé”€å”®å¢žé•¿çŽ‡ã€æŠ˜çŽ°çŽ‡ç‰ï¼Œå°†æœªæ¥æ”¶ç›ŠæœŸå†…的预期收益进行折现。以å‰åˆ—å…¬å¸ä¸ºä¾‹ï¼š
第一æ¥ï¼Œ1991å¹´å…¨çƒé”€å”®æ”¶å…¥47亿美元,
第二æ¥ï¼Œè®¡ç®—第一年的使用费收入
å‡è®¾1,由于å‰åˆ—是很强的商å·ï¼Œå‡è®¾ä½¿ç”¨è´¹çŽ‡ä¸º8ï¼…
470*8%=37.6亿美元
第三æ¥ï¼Œè®¡ç®—å…¬å¸å•†å·æœ‰æ•ˆå¯¿å‘½å†…å„年的使用费收入
å‡è®¾2,å‡è®¾å•†å·é¢„期寿命为20年,年增长率(已考虑通货膨胀率)为5ï¼…
第四æ¥ï¼Œå°†æœªæ¥äºŒå年的预期收益折现,计算现值,å³å•†å·å¯¹å…¬å¸çš„价值
å‡è®¾3,å‡è®¾æŠ˜çŽ°çŽ‡ä¸º10.12%,(三年平å‡ç¨ŽåŽèµ„é‡‘æˆæœ¬ï¼‰ï¼Œå¾—出公å¸å•†å·ä»·å€¼ä¸º45亿美元。
五ã€å¯¹ã€Šé‡‘èžä¸–ç•Œã€‹å•†æ ‡è¯„ä¼°æ–¹æ³•çš„è¯„ä»·
《金èžä¸–界》使用的评估方法在å„国引起了ä¸åŒçš„çœ‹æ³•ï¼Œæ—¢æœ‰ç§¯æžæŽ¨å´‡ç”šè‡³ä»¿æ•ˆè€…ï¼Œä¹Ÿæœ‰å¼ºçƒˆæ‰¹è¯„äºˆä»¥å¦å®šè€…。笔者认为从专业的角度出å‘,对《金èžä¸–界》采用的评估方法应当以一ç§å¹³å¸¸å¿ƒçœ‹å¾…ï¼Œè¿™ç§æ–¹æ³•既有其åˆç†çš„一é¢ï¼Œä¹Ÿæœ‰å…¶ä¸åˆç†çš„一é¢ï¼Œä¸èƒ½ä¸€æ¦‚论之,更ä¸èƒ½å°†å…¶æžç«¯åœ°å¥‰ä¸ºç»å…¸æˆ–斥为异类。
(一)《金èžä¸–界》的评估方法有其åˆç†ä¹‹å¤„ï¼Œå®žé™…ä¸Šæ‰€é‡‡ç”¨çš„è¯„ä¼°æ–¹æ³•å¹¶ä¸æ˜¯ä¸€ç§ç‹¬åˆ›çš„评估方法,ä»å±žäºŽæ”¶ç›ŠçŽ°å€¼æ³•çš„ä¸€ç§å˜å¼‚å½¢å¼ã€‚其评估æ€è·¯ä¸Žä¼ ç»Ÿæ— å½¢èµ„äº§è¯„ä¼°ä¸çš„æ”¶ç›Šæ³•完全相åŒï¼Œå³åˆç†é¢„æµ‹è¯¥æ— å½¢èµ„äº§æ‰€å¸¦æ¥çš„è¶…é¢æ”¶ç›Šï¼Œå¹¶é€‰å–åˆé€‚的乘数(折现率)予以折现,计算最终评估价值。
该评估方法ä¸é‡‡ç”¨çš„ä¹˜æ•°æŒ‡æ ‡å¬ä¼¼å¤©æ–¹å¤œè°ï¼Œä½†ä¸Žä¼ ç»Ÿæ”¶ç›Šæ³•ä¸æŠ˜çŽ°çŽ‡çš„ä½œç”¨æ˜¯ç›¸åŒçš„,从数å¦ä¸Šè¯´ä¹˜ä»¥19å€ä¸Žé™¤äºŽ1/19(5.27%)是没有区别的,虽然《金èžä¸–界》并没有对æ¤è¿›è¡Œè®ºè¯ï¼Œä½†è€Œè¿™ä¸æ˜¯ä¸€ç§æ•°å¦è¿ç®—上的巧åˆã€‚使用乘数的评估方法称为收益乘数法,使用折现率的评估方法称为收益现值法,乘数与折现率互为倒数。本案例ä¸å°†å•†æ ‡å‡€æ”¶ç›Šä¹˜ä»¥å¼ºåº¦æŒ‡æ•°ï¼ˆ19),这ç§ä½œæ³•åœ¨ç»æµŽæ„义上ç‰åŒäºŽä»¥å•†æ ‡å‡€æ”¶å…¥ä¸ºé¢„期收益,按5.27ï¼…çš„æŠ˜çŽ°çŽ‡æˆ–èµ„æœ¬åŒ–çŽ‡è¿›è¡ŒæŠ˜çŽ°æˆ–è¿˜åŽŸã€‚å…¶ç»æµŽæ„义就是å‡è®¾ä¸‡å®è·¯å•†æ ‡äº§å“的收入是永ç»çš„ï¼Œæ ¹æ®æ°¸ç»å¹´é‡‘的方å¼è®¡ç®—çŽ°å€¼ã€‚è¿™ä¸Žä¼ ç»Ÿçš„æ”¶ç›Šæ³•è¯„ä¼°æ€è·¯æ˜¯å»å’Œçš„。
当然,在评估方法è¿ç”¨çš„过程ä¸å˜åœ¨ä¸€äº›ä¸åŒä¹‹å¤„,主è¦ä½“现在以下两点:
1ã€åœ¨é¢„æµ‹æœªæ¥æ”¶ç›Šæ—¶é€‰å–傿•°çš„æ–¹æ³•有所ä¸åŒï¼Œè®¸å¤šå‚æ•°ã€æ•°æ®å¹¶ä¸æ˜¯è±¡ä¼ ç»Ÿçš„æ”¶ç›Šæ³•è¯„ä¼°é‚£æ ·åœ¨åˆ†æžåކå²çŠ¶å†µçš„åŸºç¡€ä¸Šè¿›è¡Œé¢„æµ‹ï¼Œè€Œæ˜¯è¾ƒå¤šåœ°æ ¹æ®ä¸šå†…专家的主观判æ–ã€‚è¿™æ ·åšçš„优点是é¿å…了ä¼ä¸šåކå²èµ„料对ä¼ä¸šç»è¥çŠ¶å†µå¼•èµ·äººä¸ºçš„å’Œéžäººä¸ºçš„æªæ›²ï¼Œå¦‚æžœä¸“å®¶åˆ¤æ–å…·æœ‰ä¸€å®šçš„ä¸“ä¸šæ°´å‡†å’Œå®¢è§‚æ€§ï¼Œè¿™æ ·çš„æ•°æ®åº”å½“è¯´æ¯”æ ¹æ®åކ岿•°æ®æŽ¨ç®—çš„æ•°æ®æ›´å…·æœ‰ä»£è¡¨æ€§ã€‚缺点是专家æ„è§çš„专业水准和客观性很难衡é‡å’Œè¯„价,å³â€éšèƒ½åˆ¤æ–专家的æ„è§â€ï¼Œè¿™æ ·ä¸»è§‚性较强的判æ–åœ¨ä¸€èˆ¬ä»¥èµ„äº§äº¤æ˜“ä¸ºç›®çš„çš„æ— å½¢èµ„äº§è¯„ä¼°ä¸šåŠ¡ä¸å¾ˆéš¾è¢«æŽ¥å—。
2ã€åœ¨ç¡®å®šæŠ˜çŽ°çŽ‡ï¼ˆä¹˜æ•°ï¼‰æ—¶æ²¡æœ‰æŒ‰ç…§èµ„æœ¬èµ„äº§å®šä»·æ¨¡åž‹ã€åŠ æƒå¹³å‡èµ„é‡‘æˆæœ¬ã€é£Žé™©å› ç´ ç´¯åŠ æ³•ç‰ä¼ 统方法,抛开资本市场的考虑,而是在对å“牌进行深入分æžçš„åŸºç¡€ä¸Šç¡®å®šçš„ï¼Œå³æ ¹æ®å“牌的领导地ä½ã€ç¨³å®šæ€§ã€å¸‚场特性ã€åœ°åŸŸå½±å“力ã€å‘å±•è¶‹åŠ¿ã€æ‰€èŽ·æ”¯æŒã€æ³•å¾‹ä¿æŠ¤ç‰æ–¹é¢å› ç´ ç¡®å®šä¹˜æ•°ï¼ˆæŠ˜çŽ°çŽ‡ï¼‰ã€‚
(二)《金èžä¸–界》在评估ä¸å分é‡è§†è¯„ä¼°å‡è®¾ï¼Œæ¯ä¸€æ¥è¿ç®—都ä¸ä»…ä»…æ˜¯æ•°å¦æ„ä¹‰ä¸Šçš„è®¡ç®—ï¼Œè€Œæ˜¯ä¸¥æ ¼å»ºç«‹åœ¨ç»æµŽæ¡ä»¶å‡è®¾åŸºç¡€ä¸Šçš„计算。这些å‡è®¾å®žé™…上就构æˆäº†è¯„估结果使用时的é™åˆ¶æ¡ä»¶ï¼Œç¦»å¼€è¿™äº›ä¸¥æ ¼çš„å‡è®¾ï¼Œè®¡ç®—的结果仅仅是一串数å¦ç¬¦å·ï¼Œæ²¡æœ‰ä»»ä½•ç»æµŽæ„ä¹‰ã€‚è¿™å†æ¬¡æç¤ºäº†è¯„ä¼°ç‰¹åˆ«æ˜¯æ— å½¢èµ„äº§è¯„ä¼°çš„çœŸè°›ï¼šè¯„ä¼°ä»·å€¼æ˜¯å»ºç«‹åœ¨ä¸€å®šå‡è®¾åŸºç¡€ä¸Šçš„ç†æ€§ä¼°ç®—,如果脱离这些å‡è®¾è¯„ä¼°ç»“æžœæ²¡æœ‰ä»»ä½•ç»æµŽæ„ä¹‰ã€‚å› æ¤è¯„估师在披露评估结果时应当以适当的方å¼çªå‡ºè¯´æ˜Žæ‰€ä¾èµ–的评估å‡è®¾æ¡ä»¶ï¼Œä¸å¾—误导评估报告的阅读者和使用者,å¦åˆ™å°†æž„æˆè¿åèŒä¸šé“德的行为。评估项目委托人ã€è¯„估报告使用者和阅读者以åŠç›¸å…³çš„æ½œåœ¨ä½¿ç”¨è€…(包括新闻媒体)在使用ã€å¼•用å“ç‰Œä»·å€¼ç»“æžœæ—¶ä¹Ÿå¿…é¡»åŒæ—¶æŠ«éœ²æ‰€æœ‰çš„å‡è®¾æ¡ä»¶ï¼Œå¦åˆ™å°±ä¼šå¼•èµ·ä¸å¿…è¦çš„误导。
å¦ä¸€æ–¹é¢æˆ‘们也应当认识到《金èžä¸–界》评估方法å˜åœ¨è®¸å¤šç¼ºé™·ï¼Œå¹¶ä¸æ˜¯ä¸€ç§å®Œå–„的评估方法,æŸäº›å’¨è¯¢æœºæž„å°†å…¶å®£ä¼ ä¸ºâ€å›½é™…上广泛接å—的最æƒå¨è¯„ä¼°æ–¹æ³•â€æ˜¯å¾ˆä¸æ°å½“的,也引起了许多误解。虽然由于《金èžä¸–界》的地ä½ï¼Œè¿™ç§è¯„估方法广为人知,但也ä¸å¯ç›²ç›®ä½¿ç”¨å’Œæ¨¡ä»¿ã€‚该方法主è¦å˜åœ¨ä»¥ä¸‹ä¸è¶³ï¼š
1ã€ã€Šé‡‘èžä¸–界》所使用的评估方法仅仅是在对å“ç‰Œè¯„ä¼°è¿›è¡ŒæŽ¢ç´¢çš„è¿‡ç¨‹ä¸æå‡ºçš„ä¼—å¤šæ–¹æ³•ä¹‹ä¸€ï¼Œæ˜¯å¯¹å“ç‰Œè¯„ä¼°è¿›è¡Œçš„ä¸€ç§æœ‰ç›Šå°è¯•。但这ç§è¯„估方法ç»ä¸æ˜¯ç‹¬åˆ›çš„ï¼Œæ›´ä¸æ˜¯æœ€å®Œå–„的一ç§è¯„估方法(这一点被国内部分机构和新闻媒体所忽视)。作为对å“牌价值分æžçš„å·¥å…·ä¹‹ä¸€ï¼Œè¿™ç§æ–¹æ³•有其超脱ã€ç‹¬ç‰¹å’Œå¯å–之处,但它一般ä¸ä¼šè¢«èµ„本市场或以产æƒäº¤æ˜“ã€èµ„产整åˆä¸ºç›®çš„çš„ç»æµŽè¡Œä¸ºæ‰€æŽ¥å—,å³å¾ˆéš¾è¢«è®¤ä¸ºæ˜¯ä¸¥æ ¼æ„义上的评估方法。在与笔者的交æµä¹‹ä¸ï¼Œã€ŠçŸ¥è¯†äº§æƒä¸Žæ— 形资产评估》一书的作者ã€ç¾Žå›½è‘—åæ— 形资产评估专家葛登.斯密斯对这ç§è¯„估方法å‘è¡¨äº†çœ‹æ³•ï¼šâ€æˆ‘å·²ç»å¯¹ã€Šé‡‘èžä¸–ç•Œã€‹çš„å•†æ ‡è¯„ä¼°è¿›è¡Œäº†å¤šå¹´çš„è§‚å¯Ÿï¼Œè®¸å¤šç»“æžœæˆ‘è®¤ä¸ºæ˜¯å¾ˆä¸åˆç†çš„。比如1994年《金èžä¸–界》八月刊认为IBMå•†æ ‡åˆ†æ–‡ä¸å€¼ï¼Œä½†1995年八月份å´åˆå°†IBMå•†æ ‡è¯„ä¸º171亿美元ï¼å› æ¤æˆ‘坹便¤æ–¹æ³•评出的结果有很大怀疑。我最å对的是《金èžä¸–界》试图å¤ç«‹åœ°åŽ»è¯„ä¼°å•†æ ‡ï¼Œè€Œæˆ‘æ·±ä¿¡è¯„ä¼°å•†æ ‡å¿…é¡»ç»¼åˆè€ƒè™‘ä½¿ç”¨è¿™äº›å•†æ ‡çš„ä¼ä¸šæƒ…况以åŠç»„æˆè¯¥ä¼ä¸šå…¶ä»–èµ„äº§æƒ…å†µã€‚è¿™äº›æ–‡ç« å¯¹äºŽå¸å¼•那些ä¸å…·å¤‡ä¸“ä¸šçŸ¥è¯†çš„è¯»è€…çš„å…´è¶£æ˜¯å¾ˆæœ‰ç”¨çš„ï¼Œä½†æˆ‘è®¤ä¸ºåœ¨å¸®åŠ©è¿›è¡Œå•†æ ‡è¯„ä¼°æ–¹é¢å®ƒæ²¡æœ‰æ„义。â€
2ã€ã€Šé‡‘èžä¸–界》所使用评估方法没有区分å“ç‰Œï¼ˆå•†æ ‡ï¼‰ä¸Žå…¶ä»–å¯ç¡®æŒ‡å’Œä¸å¯ç¡®æŒ‡æ— 形资产。该方法将超é¢åˆ©æ¶¦çš„æŠ˜çŽ°å€¼å…¨éƒ¨å½’ç»“åˆ°ä¸‡å®è·¯å“牌上,而没有分æžå…¶ä¸æ˜¯å¦åŒ…å«ä¸“有技术ã€é”€å”®ç½‘络ã€äººå‘˜ç»„åˆç‰å…¶ä»–å¯ç¡®æŒ‡æ— 形资产和ä¸å¯ç¡®æŒ‡çš„æ— 形资产(商誉)。国际评估准则和资产评估基本ç†è®ºå‡è¦æ±‚è¯„ä¼°æ— å½¢èµ„äº§æ—¶åº”å½“è°¨æ…ŽåŒºåˆ†å¯ç¡®æŒ‡çš„æ— 形资产和ä¸å¯ç¡®æŒ‡çš„æ— 形资产,由于《金èžä¸–ç•Œã€‹æ‰€è¿›è¡Œçš„è¯„ä¼°å¹¶ä¸æ˜¯ä¸¥æ ¼æ„义上的评估业务,也就没有必è¦åŽ»è¿›è¡Œè¿™äº›å¤æ‚çš„åˆ†å‰²è¿‡ç¨‹ã€‚å› æ¤ï¼Œå°†è¯„估结果称为万å®è·¯å•†æ ‡æˆ–å“牌的价值是很ä¸ä¸¥å¯†çš„ï¼Œç¡®åˆ‡çš„è¯´è¯¥è¯„ä¼°ç»“æžœæ˜¯åŒ…æ‹¬å•†æ ‡åœ¨å†…çš„ä¸€æ½åæ— å½¢èµ„äº§çš„ä»·å€¼ã€‚
3ã€ã€Šé‡‘èžä¸–界》所使用评估方法å‡è®¾å“牌实力决定乘数(折现率)。å“牌实力强,乘数就高(折现率低);å“牌实力弱,乘数就低(折现率高)。这ç§å‡è®¾æŠ½è±¡åœ°åæ˜ äº†å“牌风险与其价值的关系,但忽略了产å“市场(决定了ä¼ä¸šé€šè¿‡ç”Ÿäº§èƒ½å¤Ÿå®žçŽ°çš„èƒ½åŠ›ï¼‰å’Œèµ„æœ¬å¸‚åœºï¼ˆå†³å®šäº†ç›¸å…³æŠ•èµ„æ‰€è¦æ±‚的投资回报率),其评估的结果对于准备进行ä¼ä¸šè´å¹¶ã€èµ„产整åˆçš„æŠ•资者而言å‚考价值较低。
4ã€è¯¥æ–¹æ³•䏿œ‰å¤šæ¬¡å¯¹åˆ©æ¶¦æŒ‰åˆ›é€ æ¥æºè¿›è¡Œåˆ†å‰²çš„æ“ä½œï¼Œè¿™ç§åšæ³•åœ¨ç†è®ºä¸Šæœ‰å…¶åˆç†æ€§ï¼Œä½†å®žè·µä¸å¾ˆéš¾å‡†ç¡®åœ°è¿›è¡Œï¼Œç”šè‡³å¾ˆéš¾ç¡®å®šåˆ©æ¶¦çš„åˆ›é€ æ¥æºã€‚例如,â€äº§å“å•†æ ‡å’Œå…¬å¸å•†å·æ˜¯ä¸¤ç§ä¸åŒçš„æ— å½¢èµ„äº§â€æ˜¯ã€Šé‡‘èžä¸–界》评估方法的é‡è¦å‡ºå‘点,有其åˆç†æ€§ã€‚但ä¼ä¸šçš„æ”¶ç›Šå¾ˆéš¾åŒºåˆ†å“ªäº›æ˜¯å•†æ ‡å¸¦æ¥çš„,哪些是商å·å¸¦æ¥çš„,特别是对å¯å£å¯ä¹é‚£æ ·äº§å“å•一的公å¸è€Œè¨€ï¼Œå•†æ ‡ä¸Žå•†å·æ˜¯åŸºæœ¬ä¸€è‡´çš„ã€‚å†æ¯”如,在万å®è·¯è¯„估案例的第二æ¥ä¸ï¼Œå°†æŠ•入资本所带æ¥çš„æ£å¸¸æŠ•èµ„å›žæŠ¥ï¼ˆ5%)从ç»è¥åˆ©æ¶¦ä¸æ‰£é™¤ä»¥ç¡®å®šå“ç‰Œåˆ›é€ çš„åˆ©æ¶¦ï¼ŒæŠ•å…¥èµ„æœ¬æ£å¸¸æŠ•资回报的确定ä¸ä»…è¦è€ƒè™‘æŠ•èµ„è€…çš„å›žæŠ¥è¦æ±‚,也è¦è€ƒè™‘市场ã€è¡Œä¸šç»¼åˆåˆ©æ¶¦æ°´å¹³çš„å› ç´ ï¼Œ5%资本回报率的å‡è®¾ææ€•很难令人信æœã€‚
5ã€å•†æ ‡å¼ºåº¦æŒ‡æ•°æ˜¯è¯¥æ–¹æ³•æˆç«‹çš„é‡è¦æ¦‚念之一,也缺ä¹ç†è®ºåŸºç¡€ï¼Œæœªè¿›è¡Œå®žè¯ï¼Œä¸»è¦æ˜¯åŸºäºŽè¯„估师或有关专家的主观判æ–,很难具有较强的说æœåŠ›ã€‚åœ¨ä¸‡å®è·¯è¯„估的案例分æžä¸ï¼Œå…¶é€»è¾‘æŽ¨ç†æ˜¯ç”±äºŽä¸‡å®è·¯å•†æ ‡æ˜¯ä¸–界上最强的10ä¸ªå•†æ ‡ä¹‹ä¸€ï¼Œæ‰€ä»¥å¼ºåº¦æŒ‡æ•°å®šå¾—å¾ˆé«˜ï¼Œæ‰€ä»¥ä»·å€¼æœ€å¤§ã€‚ç©¶ç«Ÿæ˜¯å› ä¸ºä¸‡å®è·¯å•†æ ‡ä»·å€¼æœ€å¤§æ‰€ä»¥å®ƒæ˜¯ä¸–ç•Œæœ€å¼ºå•†æ ‡ä¹‹ä¸€è¿˜æ˜¯å› ä¸ºå®ƒæ˜¯ä¸–ç•Œæœ€å¼ºå•†æ ‡ä¹‹ä¸€æ‰€ä»¥ä»·å€¼æœ€å¤§ï¼Ÿè¿™ç§äº’ä¸ºä¾æ®çš„逻辑推ç†å¾ˆéš¾è¯´æœäººã€‚
6ã€æ£å¦‚《金èžä¸–界》所强调的,其评估方法主è¦é€‚用于日常用消费å“è¯„ä¼°ï¼Œå› ä¸ºåªæœ‰æ—¥å¸¸æ¶ˆè´¹å“特别是那些产å“间差异å°ã€å¾€å¾€éœ€è¦å¤§é‡å¹¿å‘Šå®£ä¼ çš„æ—¥å¸¸æ¶ˆè´¹å“æ‰èƒ½åœ¨ä¸–界范围内为消费者所熟知,如洗å‘用å“ã€é¦™çƒŸã€é¥®æ–™ç‰ï¼Œè¿™äº›äº§å“çš„å•†æ ‡å¼ºåº¦æ‰å¯ä»¥æ ¹æ®äº‹å…ˆç¡®å®šæ–¹æ³•进行估计,而对大é‡çš„工业å“å•†æ ‡è€Œè¨€è¯¥è¯„ä¼°æ–¹æ³•å¹¶ä¸é€‚用。
å…ã€å¯¹æˆ‘国评估业的å¯å‘
ç ”ç©¶äº†è§£ã€Šé‡‘èžä¸–界》å“牌评估对我国评估业的å‘展具有å分积æžçš„ä½œç”¨ï¼Œä¸€æ–¹é¢æ£ç¡®äº†è§£ã€Šé‡‘èžä¸–ç•Œã€‹è¯„ä¼°æ–¹æ³•æœ‰åŠ©äºŽæˆ‘ä»¬äº†è§£å›½å¤–ä¸Šå¯¹æ— å½¢èµ„äº§è¯„ä¼°çš„å®žè·µå’Œç†è®ºç ”究,æé«˜æˆ‘国政府部门ã€ä¼ä¸šã€è¯åˆ¸å¸‚场ã€èµ„本市场åŠç¤¾ä¼šå„ç•Œå¯¹æ— å½¢èµ„äº§å’Œæ— å½¢èµ„äº§è¯„ä¼°é‡è¦æ€§çš„认识。å¦ä¸€æ–¹é¢æˆ‘们也è¦é˜²æ¢ç‰‡é¢çš„å®£ä¼ å’Œå¯¹æœ‰å…³è¯„ä¼°æ–¹æ³•çš„ç®€å•æ¨¡ä»¿ï¼Œæ£ç¡®è®¤è¯†è¯¥å“ç‰Œè¯„ä¼°æ–¹æ³•çš„å±€é™æ€§ï¼Œç‰¹åˆ«æ˜¯ç†è§£è¯„估结果对å‡è®¾æ¡ä»¶çš„ä¾èµ–性以åŠå‡è®¾æ¡ä»¶å¯¹è¯„估结果æˆç«‹å’Œä½¿ç”¨çš„é™åˆ¶æ€§ï¼Œä¸å¾—打ç€ä¸Žå›½é™…接轨的å£å·å¹²ä¸ç§‘å¦ã€ä¸é€‚åˆæˆ‘国的的事情。
ç›®å‰æˆ‘å›½å¤„äºŽç¤¾ä¼šä¸»ä¹‰å¸‚åœºç»æµŽä½“åˆ¶åˆæ¥å»ºç«‹çš„æ—¶æœŸï¼Œä¼ä¸šå¤–部ç»è¥çŽ¯å¢ƒè¾ƒä¸ºå¤æ‚,ä¼ä¸šç®¡ç†å½“å±€æ€¥åŠŸè¿‘åˆ©çš„çŸæœŸè¡Œä¸ºè¾ƒä¸ºä¸¥é‡ï¼Œéƒ¨åˆ†ä¼ä¸šè¿›è¡Œå“ç‰Œç‰æ— 形资产评估的目的就是为了进行å˜ç›¸å®£ä¼ æˆ–è¿›è¡Œä¸æ£å½“的关è”交易行为。ä¸å°‘è¯„ä¼°æœºæž„æ¼ è§†è¯„ä¼°çš„ä¸¥è‚ƒæ€§å’Œè¯„ä¼°é£Žé™©ï¼Œå¯¼è‡´è¿‘å¹´æ¥åœ¨å“牌评估和è¯åˆ¸å¸‚场评估ç‰é¢†åŸŸå†…å‡ºçŽ°äº†ä¸€äº›é—®é¢˜ã€‚æ— å½¢èµ„äº§è¯„ä¼°æ˜¯ä¸“ä¸šæ€§å¾ˆå¼ºçš„å·¥ä½œï¼Œä»Žè¯„ä¼°è¿‡ç¨‹åˆ°è¯„ä¼°ç»“æžœæŠ«éœ²ï¼Œå†åˆ°è¯„ä¼°ç»“æžœçš„ä½¿ç”¨éƒ½éœ€è¦æœ‰å…³å„æ–¹ä¿æŒåº”有的èŒä¸šè°¨æ…Žå’Œä¸“业æ€åº¦ã€‚ç›®å‰æˆ‘å›½æ— å½¢èµ„äº§è¯„ä¼°å˜åœ¨çš„问题主è¦ä½“现在评估过程å˜åœ¨ä¸€å®šçš„éšæ„性,如许多é‡è¦å‚数的选å–缺ä¹è¶³å¤Ÿçš„便®ï¼›è¯„估结果披露ä¸å½“或ä¸å……分,许多对ç†è§£è¯„估结果å分é‡è¦çš„ä¿¡æ¯å’Œé™åˆ¶æ¡ä»¶æ²¡æœ‰æŠ«éœ²æˆ–披露ä¸å……分;ä¼ä¸šå¯¹è¯„ä¼°ç»“æžœçš„ä½¿ç”¨ä»¥åŠæ–°é—»ç•Œçš„å®£ä¼ ä¹Ÿå˜åœ¨ä¸€äº›ä¸å½“之处。
资产评估åŠè¯„估结果使用是一个连ç»çš„è¿‡ç¨‹ï¼Œè¯„ä¼°ä½œç”¨çš„å‘æŒ¥æœ‰èµ–于评估过程ã€è¯„估结果披露和评估结果使用三个环节的æ£ç¡®å¼•导。由于评估专业性较强,社会公众容易在ç†è§£ã€ä½¿ç”¨è¯„估结果时出现问题,《国际评估准则》和美国USPAP都å分é‡è§†å¼•导评估结果使用者(Intedned User)æ£ç¡®ç†è§£å’Œä½¿ç”¨è¯„ä¼°æŠ¥å‘Šã€‚æˆ‘å›½è¯„ä¼°ä¸šä¼ ç»Ÿä¸Šé‡è§†å¯¹è¯„估行业内的教育和æé«˜ï¼Œè€Œé•¿æœŸå¿½è§†äº†å¼•导评估行业以外部门和人士对评估的ç†è§£å’Œä½¿ç”¨ï¼Œå½“剿ˆ‘国资产评估出现的问题有相当一部分是由由ç†è§£ã€ä½¿ç”¨ä¸å½“é€ æˆçš„。å“ç‰Œç‰æ— 形资产评估由于其特殊性更需è¦åšå¥½è¯„估业内和业外两方é¢çš„结åˆï¼Œåœ¨åŠ å¼ºå¯¹æ— å½¢èµ„äº§è¯„ä¼°ç®¡ç†ã€å°½å¿«åˆ¶å®šæ— 形资产评估ç‰å‡†åˆ™ã€å¼•导评估师和评估机构æä¾›åˆæ ¼ä¸“业æœåŠ¡çš„åŒæ—¶ï¼Œåº”当采å–适当有效的措施,引导评估结果使用者æ£ç¡®ç†è§£ã€ä½¿ç”¨è¯„ä¼°æŠ¥å‘Šï¼ŒåŒæ—¶ä¹Ÿå¸Œæœ›å¹¿å¤§æ–°é—»åª’ä½“ä¿æŒåº”有的èŒä¸šè°¨æ…Žï¼Œä¸Žæœ‰å…³ä¸“业团体一起教育广大读者以æ£ç¡®çš„æ–¹å¼ç†è§£ä¸“业领域的问题。
å‚考文献:《金èžä¸–界》1992å¹´9月刊
《å“牌的力é‡ã€‹ï¼Œä¸ä¿¡å‡ºç‰ˆç¤¾
Copyright © 2023-2024 山东安诚信土地房地产资产评估有é™å…¬å¸ 地å€ï¼šå±±ä¸œçœæ³°å®‰å¸‚东岳大街100å·å¥¥æ¥æ–°å¤©ç¬¬å•†åŠ¡æ¥¼A座1407å· æŠ€æœ¯æ”¯æŒï¼š 诺盾网络